Vom Kündigungsschreiben bis zur Räumung – Die mietrechtliche Ausweisung in der Praxis

1. Was ist die Ausweisung? 

Die Ausweisung bildet den letzten Schritt bei der Durchsetzung des Herausgabeanspruchs nach Beendigung eines Mietverhältnisses. Verbleibt die Mietpartei trotz wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses in den Mieträumlichkeiten und kommt sie ihrer Rückgabepflicht nach Art. 267 Abs. 1 OR nicht freiwillig nach, ist die Vermieterschaft auf staatlichen Rechtsschutz angewiesen. Verweigert die Mietpartei die Rückgabe der Mietsache, ist der Herausgabeanspruch gerichtlich durchzusetzen. Die Ausweisung stellt dabei ausschliesslich das prozessuale Instrument zur Durchsetzung dieses bereits bestehenden materiellrechtlichen Anspruchs dar.

Hieraus folgt zugleich, dass das ausweisende Gericht (1. Instanz) die Wirksamkeit der Beendigung des Mietverhältnisses regelmässig als Vorfrage zu prüfen hat. Nur wenn feststeht, dass das Mietverhältnis wirksam beendet wurde und der Mietpartei kein Recht zum weiteren Besitz der Mieträumlichkeiten mehr zusteht, kann ein Ausweisungsanspruch bestehen.

Von der Ausweisung wiederum zu unterscheiden ist deren Vollstreckung. Der Ausweisungsentscheid verpflichtet die Mietpartei zur Räumung und Herausgabe der Mieträumlichkeiten. Kommt sie dieser Verpflichtung innert der vom Gericht angesetzten Frist nicht nach, erfolgt die zwangsweise Durchsetzung im Vollstreckungsverfahren nach Art. 343 ZPO. Erst dieses ermöglicht nötigenfalls die amtliche Räumung unter Beizug der zuständigen Vollstreckungsorgane und gegebenenfalls der Polizei. Es bietet sich in der Praxis aber oftmals an und ist auch üblich in diesem speziellen Fall die Vollstreckung bereits mit aufzunehmen und die Räumung unter Zuhilfenahme z.B. der Polizei zu beantragen.

Was sich in der Theorie einfach anhört, ist aber oftmals der Gipfel oder der Abschluss eines oftmals langwierigen mietrechtlichen Konflikts. So geht der eigentlichen Räumung nicht selten Kündigungs-, Schlichtungs-, Kündigungsschutz- oder Erstreckungsverfahren voraus. Erst wenn rechtsverbindlich feststeht, dass die Mietpartei zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet ist, stellt sich die Frage nach der gerichtlichen Durchsetzung dieses Anspruchs. Die Ausweisung befindet sich damit an der Schnittstelle zwischen materiellem Mietrecht und Zivilprozessrecht: Während sich der Herausgabeanspruch gegenüber der Mietpartei aus Art. 267 Abs. 1 OR und gegenüber Dritten ohne Besitzesrecht aus Art. 641 Abs. 2 ZGB ergibt, richtet sich dessen gerichtliche Durchsetzung nach den Bestimmungen der Schweizerischen Zivilprozessordnung.

2. Ablauf des mietrechtlichen Kündigungs- und Ausweisungsverfahrens

Meist beginnt es damit, dass die Vermieterschaft das Mietverhältnis kündigt. Dies kann bei unbefristeten Mietverhältnissen ordentlich (vgl. Art. 266a OR) oder auch ausserordentlich (z.B. wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR) erfolgen oder aber bei befristeten Mietverhältnissen auch einfach durch Ablauf der befristeten Mietzeit. Eine weitere Alternative ist, dass die Parteien einen Vertrag (=Aufhebungsvertrag) schliessen, in dem sie einvernehmlich erklären, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt enden soll.

Gegen eine Kündigung eines unbefristeten kann sich die mietende Partei innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen zur Wehr setzen und dort sowohl die Kündigung anfechten als auch eine Erstreckung verlangen (vgl. Art. 271, Art. 271a und Art. 272 OR i.V.m. Art. 273 Abs. 1, Abs. 2 lit. a OR). Bei befristeten Mietverhältnissen beträgt die Frist 60 Tage vor Ablauf der Mietdauer, um eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu erlangen (vgl. Art. 273 Abs. 2 lit. b OR).

Damit die Mieterpartei über sämtliche Informationen verfügt, sind Kündigungen zwingend auf dem kantonal genehmigten amtlichen Formular auszusprechen, das bei vermieterseitigen Kündigungen zwingend zu verwenden ist (Art. 266l Abs. 2 OR). Und bereits hier zeigen sich in der Praxis vielfach Probleme, so gibt es Kantone, in denen das Ausfüllen des amtlichen Formulars einige Tücken bietet. So z.B. im Kanton Thurgau, bei dem händisch die zuständige Schlichtungsbehörde noch ergänzt werden muss. Werden die Vorschriften der Art. 266l bis 266n OR nicht korrekt befolgt, so besteht die Gefahr, dass die Kündigungen nichtig sind (Art. 266o OR).

Damit eine Ausweisung aber überhaupt stattfinden kann, muss klar sein, dass eine wirksame Beendigung erfolgt ist.

Am einfachsten gelingt dies, wenn die Mietenden die 30-tägige Frist ungenutzt ablaufen lassen oder sich bei befristeten Mietverhältnissen nicht 60 Tage vor Ablauf der Befristung, die die zuständige Schlichtungsbehörde wenden. Wird diese Frist nicht eingehalten, erwächst die Kündigung grundsätzlich in Bestandskraft. Im anschliessenden Ausweisungsverfahren kann ihre Missbräuchlichkeit nicht mehr erstmals geltend gemacht werden. Das Gericht hat lediglich noch von Amtes wegen zu prüfen, ob Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe vorliegen.

3. Die möglichen Verfahren, in deren Rahmen eine Mieterausweisung bewerkstelligt werden kann

Wenn nun feststeht, dass das Mietverhältnis wirksam beendet wurde und die Mieterschaft dennoch das Mietobjekt nicht verlassen möchte, kann nun die Ausweisung beantragt werden.

Hier gibt es prozessual mehrere Möglichkeiten, die Ausweisung der mietenden Partei zu erreichen. Am einfachsten, schnellsten und kostengünstigsten ist das Verfahren im Rechtsschutz in klaren Fällen. Da dieses Verfahren aber nicht immer angewandt werden kann, gibt es auch noch das vereinfachte oder das ordentliche Verfahren. In Ausnahmefällen kann zudem eine Ausweisung auch in Form einer Widerklage beantragt werden.

a. Rechtsschutz in klaren Fällen

Im Regelfall erfolgt die Ausweisung im summarischen Verfahren auf Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO. Bei diesem Verfahren kann sofort ein Gesuch ans Gericht gestellt werden, ohne dass vorab ein Schlichtungsverfahren bei der Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtsachen durchgeführt werden müsste. Dieses setzt voraus, dass sowohl der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar als auch die Rechtslage klar ist. Im Ausweisungsverfahren erstrecken sich diese Voraussetzungen nicht nur auf den Herausgabeanspruch selbst, sondern auch auf sämtliche Vorfragen, insbesondere auf die rechtswirksame Beendigung des Mietverhältnisses. Bestehen hinsichtlich der Gültigkeit der Kündigung oder des Fortbestands des Mietverhältnisses Zweifel, ist auf das Ausweisungsgesuch im Rechtsschutz in klaren Fällen nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Das Bundesgericht hat mehrfach betont, dass der Rechtsschutz in klaren Fällen den mietrechtlichen Kündigungsschutz nicht unterlaufen darf. Entsprechend ist das summarische Verfahren nur eröffnet, wenn sich die Kündigung ohne vertiefte Beweiswürdigung als rechtswirksam erweist und keine substanziierten Einwendungen vorliegen, die nicht sofort widerlegt werden können. Hinsichtlich Beweismitteln ist man im summarischen Verfahren auf schriftliche Beweismittel (=Urkunden) beschränkt (vgl. Art. 254 Abs. 1 ZPO). Nur in Ausnahmefällen und ohne dass hierdurch eine Verzögerung entstünde, sind auch die anderen zulässigen Beweismittel gestattet (siehe sogleich). In der Praxis geschieht dies aber meistens nicht.

Wie bereits erwähnt, liegt der wesentliche Vorteil des Rechtsschutzes in klaren Fällen in seiner Verfahrensökonomie. Scheitert das Verfahren jedoch an einem unklaren Sachverhalt oder einer unklaren Rechtslage, tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein. Der bereits geleistete Kostenvorschuss wird in diesem Fall nicht mehr an die gesuchstellende Person (Vermieterschaft) zurückbezahlt. Der Nichteintretensentscheid führt aber nicht dazu, dass dieses Urteil materielle Rechtskraft entfaltet und hindert die gesuchstellende Partei nicht daran, ihren Anspruch anschliessend im ordentlichen Erkenntnisverfahren geltend zu machen.

b. Vereinfachtes Verfahren 

Kann die Ausweisung nicht im Rechtsschutz in klaren Fällen beurteilt werden und steht zugleich die Gültigkeit einer Kündigung oder ein Erstreckungsbegehren zur Diskussion, ist das vereinfachte Verfahren anwendbar. Dieses setzt allerdings ein abgeschlossenes Schlichtungsverfahren vor der Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen voraus. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung handelt es sich in diesen Konstellationen um eine Kündigungsschutzstreitigkeit im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO, selbst wenn der Ausweisungsanspruch lediglich vorfrageweise die Beurteilung der Kündigung erfordert. Das Gericht verfügt in diesem Verfahren über umfassende Möglichkeiten der Sachverhaltsabklärung und Beweiswürdigung. Es sind somit sämtliche Beweismittel (auch und insbesondere Zeugen) einsetzbar. Anders als im summarischen Verfahren entscheidet es materiell über den geltend gemachten Anspruch; ein Unterliegen führt daher zu einem rechtskräftigen Sachentscheid.

c. Ordentliches Verfahren 

Das ordentliche Verfahren kommt bei mietrechtlichen Ausweisungen demgegenüber nur ausnahmsweise zur Anwendung. Sein Anwendungsbereich beschränkt sich auf Konstellationen, in denen weder die Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen erfüllt sind noch eine Kündigungsschutzstreitigkeit vorliegt und gleichzeitig die gesetzlichen Voraussetzungen für das vereinfachte Verfahren fehlen. Aufgrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verbleibt hierfür lediglich ein enger Anwendungsbereich. In der praktischen Prozessführung spielt das ordentliche Verfahren deshalb eine untergeordnete Rolle.

d. Sonderfall: Die Ausweisung als Widerklage 

Besondere prozessuale Fragen stellen sich, wenn der Ausweisungsanspruch nicht in einem selbständigen Verfahren, sondern im Rahmen eines bereits hängigen Kündigungsschutz- oder Erstreckungsverfahrens geltend gemacht werden soll. Während die Vermieterschaft grundsätzlich frei ist, nach Beendigung des Mietverhältnisses ein eigenständiges Ausweisungsverfahren einzuleiten, besteht unter den Voraussetzungen von Art. 224 ZPO auch die Möglichkeit, den Herausgabeanspruch widerklageweise durchzusetzen. Dies z.B. dann, wenn die Mieterschaft nur auf Zeit spielt und eine kalte Erstreckung durch die Verfahrensdauer durchsetzen will. Grundsätzlich ist die widerklageweise Geltendmachung der Ausweisungsanspruch bei Vorliegen der Voraussetzungen nach Art. 224 ZPO möglich, man muss aber einige Spezialitäten beachten.

4. Die Ausweisung im Rechtsschutz in klaren Fällen 

Im Folgenden soll auf den Fall, dass eine Ausweisung mittels Rechtsschutz in klaren Fällen erfolgt, näher eingegangen werden:

a. Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen

Nach Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar erscheint (lit. b). Beide Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein.

Eine klare Rechtslage liegt vor, wenn sich die Rechtsfolge bei Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Demgegenüber fehlt es an einer klaren Rechtslage, wenn die Entscheidung eine wertende Interessenabwägung, einen Ermessensentscheid oder eine vertiefte rechtliche Würdigung voraussetzt. Im Ausweisungsverfahren umfasst die Prüfung der klaren Rechtslage regelmässig auch die Vorfrage der rechtswirksamen Beendigung des Mietverhältnisses. Bestehen ernsthafte Zweifel an der Gültigkeit der Kündigung oder am Fortbestand des Mietverhältnisses, scheidet der Rechtsschutz in klaren Fällen grundsätzlich aus.

Ebenso muss der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar sein. Ein Sachverhalt gilt als sofort beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Beweisaufwand nachgewiesen werden kann. Dies erfolgt üblicherweise anhand von Urkunden. Nicht erforderlich ist, dass sämtliche Tatsachen unbestritten sind. Vielmehr schliessen lediglich substanziierte Einwendungen, welche sich nicht sofort widerlegen lassen und geeignet sind, die richterliche Überzeugung zu erschüttern, einen klaren Fall aus. Haltlose oder offensichtlich unbegründete Bestreitungen vermögen demgegenüber das summarische Verfahren nicht zu verhindern.

b. Beweislast und Beweismass 

Die Beweislast richtet sich grundsätzlich nach Art. 8 ZGB. Die gesuchstellende Partei hat sämtliche anspruchsbegründenden Tatsachen nachzuweisen. Hierzu gehören insbesondere der Bestand des Mietverhältnisses, dessen rechtswirksame Beendigung, der Ablauf der Kündigungsfrist sowie die unterbliebene Rückgabe der Mietsache.

Obwohl es sich beim Rechtsschutz in klaren Fällen um ein summarisches Verfahren handelt, gilt nicht das Beweismass der blossen Glaubhaftmachung. Vielmehr ist der volle Regelbeweis zu erbringen. Das Gericht muss von der Richtigkeit der anspruchsbegründenden Tatsachen überzeugt sein; verbleibende Zweifel dürfen höchstens theoretischer Natur sein. Demgegenüber genügt es für die gesuchsgegnerische Partei, substanziierte Einwendungen vorzubringen, welche sich nicht sofort widerlegen lassen und geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern.

c. Beweismittel

Im summarischen Verfahren erfolgt der Beweis grundsätzlich durch Urkunden (Art. 254 Abs. 1 ZPO). Diese gesetzliche Konzeption trägt dem Zweck des Rechtsschutzes in klaren Fällen Rechnung, rasch über einfach gelagerte Sachverhalte entscheiden zu können. Zulässige Beweismittel, die dem Gesuch beizufügen sind:

• Mietvertrag;
• Kündigung (inkl. amtlichem Formular und allfälligem Begleitbrief mit Zustellbeleg) oder Aufhebungsvereinbarung bei unbefristeten Mietverhältnissen;
• Falls die Vermieterschaft nicht mit der im Mietvertrag genannten Vermieterschaft übereinstimmt (z.B. wegen Verkauf oder Erbfolge) unbedingt Unterlagen wie Kaufvertrag, Grundbuchauszug oder Nachweis Erbfolge beifügen;
• Vollmacht (wenn diese nicht mit der vermietenden Person übereinstimmt; z.B. Rechtsanwälte oder Verwaltungen);
• die Zahlungserinnerung und Kündigungsandrohung bei Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR inkl. Zustellbeleg;
• Unterlagen über den Ausschluss aus der Genossenschaft bei Genossenschaftswohnungen;
• Optional und nur so weit für den Fall von Bedeutung: Korrespondenz, Vereinbarungen der Mietparteien, Dokumente betreffend Mietzinserhöhung, Entscheide etc.

Eine Beschränkung nur auf Urkunden besteht zwar nicht, auch die übrigen gesetzlichen Beweismittel nach Art. 168 Abs. 1 ZPO können berücksichtigt werden, aber nur sofern ihre Abnahme das Verfahren nicht wesentlich verzögert oder der Verfahrenszweck dies erfordert (Art. 254 Abs. 2 ZPO). In der Praxis kommt dies insbesondere für Parteibefragungen in Betracht. Umfangreiche Zeugenbefragungen, Gutachten oder Editionsverfahren widersprechen dem Charakter des summarischen Verfahrens jedoch regelmässig und sprechen häufig bereits gegen das Vorliegen eines klaren Falls.

d. Häufige Einwendungen der Mieterpartei 

In der Praxis werden Ausweisungsgesuche regelmässig mit Einwendungen gegen die Wirksamkeit der Kündigung oder gegen den Bestand des Herausgabeanspruchs bestritten. Häufig wird geltend gemacht, die Kündigung sei missbräuchlich oder formungültig, die Parteien hätten das Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt oder eine neue Vereinbarung über dessen Fortbestand getroffen. Ebenfalls verbreitet sind Einwendungen einer angeblichen Verrechnung, behaupteter Zahlungsvereinbarungen oder anderer Tatsachen, welche den Fortbestand des Mietverhältnisses begründen sollen.

Entscheidend ist jedoch nicht bereits das Vorbringen einer Einwendung, sondern deren Qualität. Nur substanziierte und schlüssige Tatsachenbehauptungen, welche sich nicht sofort widerlegen lassen, vermögen den Rechtsschutz in klaren Fällen auszuschliessen. Rein pauschale Bestreitungen oder offensichtlich haltlose Schutzbehauptungen genügen hierfür nicht.

Beispiel:

Die Vermieterschaft kündigt das Mietverhältnis ordentlich und begründet diese mit Eigenbedarf. Die Mietpartei ist der Auffassung, der Eigenbedarf sei lediglich vorgeschoben. Sie erhebt jedoch innert 30 Tagen keine Kündigungsanfechtung nach Art. 273 OR. Erst im anschliessenden Ausweisungsverfahren bringt sie vor, die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich gewesen.

Diese Einwendung käme im Ausweisungsverfahren zu spät und hätte nicht zur Folge, dass das Ausweisungsgesuch abgelehnt werden würde.

e. Grenzen des summarischen Verfahrens

Der Rechtsschutz in klaren Fällen darf den mietrechtlichen Kündigungsschutz nicht unterlaufen. Ist die Gültigkeit der Kündigung ernsthaft umstritten oder setzt ihre Beurteilung eine umfassende Beweiswürdigung voraus, fehlt es an den Voraussetzungen von Art. 257 ZPO. In diesem Fall ist auf das Ausweisungsgesuch nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Das Nichteintreten stellt keinen materiellen Entscheid dar und entfaltet keine materielle Rechtskraft. Der Herausgabeanspruch kann deshalb anschliessend im hierfür vorgesehenen Erkenntnisverfahren weiterverfolgt werden. Diese Rechtsfolge unterscheidet das summarische Verfahren wesentlich vom vereinfachten oder ordentlichen Verfahren, in welchen ein materieller Sachentscheid ergeht.

Beispiel:

Die Mieterschaft zeigt nach einer Zahlungsverzugskündigung auf, dass sie nie eine Zahlungserinnerung und Kündigungsandrohung erhalten hat und der Mietzins zudem bezahlt wurde.

f. Praktische Tipps zur Ausweisung 

Die Wahl der besten Vorgehensweise, Mietende ausweisen zu können ist nicht immer ganz einfach.

Steht die Wirksamkeit der Kündigung ausser Zweifel, wurde sie nicht fristgerecht angefochten oder liegt bereits ein rechtskräftiger Entscheid über deren Gültigkeit vor, wird regelmässig ein selbständiges Ausweisungsverfahren nach Art. 257 ZPO den effizientesten Weg zur Durchsetzung des Herausgabeanspruchs darstellen. Das summarische Verfahren ermöglicht in diesen Fällen eine rasche gerichtliche Entscheidung und trägt dem Interesse der Vermieterschaft an einer zeitnahen Wiedererlangung des Besitzes Rechnung.

Anders kann die Ausgangslage zu beurteilen sein, wenn bereits ein Kündigungsschutz- oder Erstreckungsverfahren hängig ist oder aufgrund der konkreten Umstände mit substanziierten Einwendungen gegen die Wirksamkeit der Kündigung gerechnet werden muss. In solchen Konstellationen ist sorgfältig abzuwägen, ob ein separates Ausweisungsverfahren zweckmässig erscheint oder ob der Herausgabeanspruch im bereits hängigen Verfahren geltend gemacht werden soll. Ein vorschnell eingereichtes Gesuch nach Art. 257 ZPO kann zu einem Nichteintretensentscheid führen und damit zusätzlichen Zeit- und Kostenaufwand verursachen, ohne den materiellrechtlichen Anspruch abschliessend zu klären.

Ebenso empfiehlt es sich, den massgebenden Zeitpunkt der gerichtlichen Geltendmachung sorgfältig zu wählen. Solange Unsicherheiten über den Fortbestand des Mietverhältnisses bestehen oder wesentliche Tatsachen noch nicht hinreichend dokumentiert sind, kann es sachgerechter sein, zunächst eine Klärung dieser Vorfragen herbeizuführen. Umgekehrt sollte mit der Einleitung eines Ausweisungsverfahrens nicht unnötig zugewartet werden, wenn sämtliche Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen erfüllt sind und keine erheblichen Einwendungen zu erwarten sind.

WICHTIG: Das Gesuch darf erst nach Ende der Mietzeit eingereicht werden. Nur in Ausnahmefällen kann es bereits vorsorglich vorher eingereicht werden. Dann muss sich aber aus der eingereichten Korrespondenz ergeben, dass die Mieterschaft sich kategorisch weigert, die Liegenschaft zu verlassen.

Die Wahl des geeigneten Vorgehens ist letztlich stets anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Neben den Erfolgsaussichten sind insbesondere die voraussichtliche Verfahrensdauer, das Prozesskostenrisiko, der Umfang der erforderlichen Beweisführung sowie die Gefahr widersprüchlicher Entscheide in parallel geführten Verfahren zu berücksichtigen. Eine sorgfältige prozessuale Planung bereits im Vorfeld des Verfahrens kann wesentlich dazu beitragen, den Herausgabeanspruch effizient und rechtssicher durchzusetzen.

Dieser Beitrag erschien im Newsletter der WEKA Business Media AG, Ausgabe 08/2026.