Die Begründung des Vorkaufsrechts an Grundstücken

1. Das vertragliche Vorkaufsrecht

a. Formvorschriften

Das Vorkaufsrecht kann durch einen sogenannten Vorkaufsvertrag begründet werden. Für den Vorkaufsvertrag sieht das Gesetz in Art. 216 ff. OR bestimmte Formvorschriften vor. Zu unterscheiden ist hierbei zwischen den unlimitierten und limitierten Vorkaufsverträgen:

• Unlimitierte Vorkaufsverträge
  Vorkaufsverträge können abgeschlossen werden, ohne den Kaufpreis im Voraus zu bestimmen, welchen der Vorkaufsberechtigte im Fall der Ausübung seines Vorkaufsrechts zu bezahlen hat. Es handelt sich dabei um sogenannte unlimitierte Vorkaufsverträge. Diese sind in schriftlicher Form gültig und müssen nicht öffentlich beurkundet werden (vgl. Art. 216 Abs. 3 OR). Hintergrund dieses Formprivilegs ist, dass Vorkaufsrechte oft im Zusammenhang mit anderen Verträgen (z.B. Miet- oder Pachtverträgen) vereinbart werden und es zu umständlich wäre, wenn diese Verträge wegen des Vorkaufsrechts öffentlich beurkundet werden müssten.
  
  
• Limitierte Vorkaufsverträge
  Verträge, welche ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück begründen und den Kaufpreis bereits im Vorkaufsvertrag bestimmen, bedürfen zu ihrer Gültigkeit hingegen der öffentlichen Beurkundung (vgl. Art. 216 Abs. 2 und 3 OR). Mit der öffentlichen Beurkundung wird insbesondere der Schutz der Vertragsparteien vor einem übereilten Vertragsschluss bezweckt.

Halten die Parteien bei einem Vorkaufsvertrag die Formvorschriften gemäss Art. 216 OR nicht ein, führt dies zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags.

Notwendiger Vertragsinhalt eines Vorkaufsvertrags sind die Parteien, das Vorkaufsobjekt sowie der Wille zur Begründung eines Vorkaufsrechts. Sämtliche weiteren Vertragspunkte dürfen als Ausfluss der Privatautonomie beliebig zwischen den Parteien ausgestaltet werden. Der Vorkaufsvertrag kann unlimitiert oder limitiert ausgestaltet werden. Weiter kann beispielsweise die Vererblichkeit ausgeschlossen oder die Möglichkeit der Abtretung des Vorkaufsrechts vorgesehen werden (dazu nachfolgend, Ziff. 2.4).

Verpflichtet zur Vertragsunterzeichnung ist grundsätzlich nur diejenige Partei, welche sich durch den Vertrag verpflichtet (der Vorkaufsbeschwerte). In der Praxis dürfte jedoch aufgrund der öffentlichen Beurkundung sowieso regelmässig die Unterzeichnung von beiden Parteien erforderlich sein.

b. Befristung

Für vertragliche Vorkaufsrechte gilt eine gesetzliche Höchstdauer von 25 Jahren (vgl. Art. 216a OR). Diese Maximaldauer gilt unabhängig davon, ob das Vorkaufsrecht im Grundbuch vorgemerkt wird oder nicht. Es handelt sich um eine zwingende Frist. Den Parteien steht es aber frei, eine kürzere Geltungsdauer zu vereinbaren. Soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, beginnt die vereinbarte Frist direkt ab Vertragsschluss zu laufen. Die Parteien können jedoch auch einen späteren Beginn des Fristenlaufs festlegen. Insgesamt dürfen sich die Parteien aber nicht über die gesetzliche Höchstdauer hinaus binden. Nach Ablauf der Frist geht das Vorkaufsrecht automatisch unter.

c. Vormerkung im Grundbuch

Grundsätzlich entfalten vertragliche Vorkaufsrechte nur Wirkung zwischen den Parteien. Vertragliche Vorkaufsrechte können aber im Grundbuch eingetragen werden. Sie entfalten dann gestützt auf Art. 959 Abs. 2 ZGB Wirkung gegenüber Drittpersonen und müssen von allen Personen beachtet werden, welche Eigentum am betroffenen Grundstück erwerben. Die Eintragung erfolgt auf Anmeldung des Grundeigentümers.

Im Vorkaufsfall muss der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht nicht gegenüber dem Verkäufer, sondern gegenüber dem neuen Eigentümer des Grundstücks geltend machen (vgl. Art. 216e OR). Wenn der Vorkaufsbeschwerte sein Grundstück bereits verkauft und dem Käufer daran das Eigentum übertragen hat, so kann der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht zudem direkt gegen den neuen Eigentümer durchsetzen. Aufgrund der Vormerkung ist ein gutgläubiger Erwerb nämlich ausgeschlossen. Ohne Vormerkung im Grundbuch ist der Vorkaufsberechtigte hingegen auf Schadenersatzansprüche gegen den Vorkaufsbeschwerten beschränkt.

d. Übertragbarkeit

Ist nichts anderes vereinbart, so sind vertragliche Vorkaufsrechte vererblich, aber nicht abtretbar (vgl. Art. 216b Abs. 1 OR). Die Parteien können jedoch die Vererblichkeit ausschliessen und die Abtretungsmöglichkeit vereinbaren:

Erbschaft 
Im Todesfall fällt das Vorkaufsrecht in den Nachlass des Vorkaufsberechtigten. Die Erben treten an die Stelle des Erblassers und übernehmen dessen Rechte und Pflichten aus dem Vorkaufsvertrag. Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, bilden diese zusammen eine Erbengemeinschaft und können das Vorkaufsrecht im Rahmen der Erbteilung einem der Erben zuweisen. Das Vorkaufsrecht kann auch Gegenstand eines Vermächtnisses sein (dazu nachfolgend, Ziff. 4.2). Die Vererblichkeit kann vertraglich ausgeschlossen werden, wobei die Formvorschriften des Vorkaufsvertrags eingehalten werden müssen (vgl. Art. 216 Abs. 2 und 3 OR).

Abtretung   
Eine Abtretung bzw. Übertragung des Vorkaufsrechts ist gesetzlich nicht zulässig. Ohne anderslautenden Vertrag ist eine solche Abtretung nichtig. Die Parteien können sich aber vertraglich darauf einigen, dass das Vorkaufsrecht abtretbar sein soll. Dabei sind wiederum die Formvorschriften des Vorkaufsvertrags (vgl. Art. 216 Abs. 2 und 3 OR) zu beachten. Der Abtretungsvertrag muss somit öffentlich beurkundet werden, ausser der Kaufpreis ist nicht im Voraus bestimmt. Die Abtretung kann auch auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt werden. Wer diesem Abtretungsvertrag zustimmen muss, ist in der juristischen Lehre umstritten. Ein Grossteil der Autoren geht jedoch davon aus, dass es sich bei der Abtretung um eine Zession im Sinne von Art. 164 ff. OR handelt, wonach nur der Vorkaufsberechtigte und die Drittperson, nicht jedoch der Vorkaufsbeschwerte der Abtretung zustimmen müssen.

2. Das gesetzliche Vorkaufsrecht

Vorkaufsrechte können nicht nur aufgrund eines Rechtsgeschäfts, sondern auch aufgrund einer Gesetzesbestimmung entstehen. Gesetzliche Vorkaufsrechte haben ebenfalls die Verpflichtung des Vorkaufsbeschwerten zum Abschluss eines Grundstückkaufvertrags zum Inhalt.

Die gesetzlichen Vorkaufsrechte gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten grundsätzlich vor. Im Gegensatz zu den vertraglichen Vorkaufsrechten sind die gesetzlichen Vorkaufsrechte weder übertragbar noch vererblich (vgl. Art. 681 Abs. 3 ZGB). Es ist jedoch zulässig, gesetzliche Vorkaufsrechte vertraglich auszuschliessen oder abzuändern (eine Ausnahme besteht beim Vorkaufsrecht des Pächters, vgl. Ziff. 3.3). Eine entsprechende Vereinbarung bedarf der öffentlichen Beurkundung (vgl. Art. 681b Abs. 1 ZGB). Ist der Vorkaufsfall bereits eingetreten, kann der Vorkaufsberechtigte schriftlich auf die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts verzichten (vgl. Art. 681b Abs. 2 ZGB). In diesem Fall empfiehlt es sich, die Verzichtserklärung des Vorkaufsberechtigten gleichzeitig mit dem abgeschlossenen Grundstückkaufvertrag beim zuständigen Grundbuchamt einzureichen.

a. Vorkaufsrecht bei Miteigentum

In der Praxis wird bei grösseren Immobilienprojekten und Gesamtüberbauungen häufig die Form des Miteigentums gewählt. Gemeinsame Einrichtungen grösserer Überbauungen wie Einstellhallen, Fernheizwerke, Schwimmbäder oder Spielplätze werden oft als eigene Grundstücke ausgeschieden und zu Miteigentum ausgestaltet.

Ist ein Grundstück zu Miteigentum aufgeteilt und wird ein Miteigentumsanteil veräussert, so steht jedem Miteigentümer daran ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (Art. 682 Abs. 1 ZGB). Der Gesetzgeber bezweckt mit dieser Bestimmung einerseits, dass das Miteigentum leichter ins Alleineigentum überführt werden kann, und andererseits, dass die anderen Miteigentümer das Eindringen einer unerwünschten Drittperson in das Gemeinschaftsverhältnis verhindern können.

Verkaufsobjekt kann nur ein selbstständiger, nicht jedoch ein unselbstständiger Miteigentumsanteil eines Grundstücks sein. Selbstständig ist ein Miteigentumsanteil dann, wenn er einer natürlichen oder juristischen Person zusteht. In diesem Fall kann der Miteigentumsanteil vom Miteigentümer beliebig veräussert, verpfändet und von den Gläubigern des Miteigentümers gepfändet werden. Unselbstständiges Miteigentum liegt vor, wenn der Miteigentumsanteil mit einem anderen Hauptgrundstück verknüpft ist und nur gemeinsam mit diesem Hauptgrundstück veräussert, verpfändet oder von Gläubigern gepfändet werden kann. So kann beispielsweise ein Miteigentumsanteil an einem Strassengrundstück mit der Erschliessungsliegenschaft verbunden sein. Da es sich dabei um ein unselbstständiges Miteigentum handelt, kann es nicht Gegenstand eines Vorkaufsrechts sein.

Falls mehrere Miteigentümer ihr Vorkaufsrecht ausüben, ist ihnen das Verkaufsobjekt im Verhältnis ihrer bisherigen Miteigentumsanteile zuzuweisen. Das gesetzliche Vorkaufsrecht dauert so lange, wie das betreffende Miteigentumsverhältnis dauert.

Bei landwirtschaftlichen Grundstücken ist zusätzlich zu beachten, dass das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) eine spezielle Rangfolge beim Miteigentümervorkaufsrecht vorschreibt. So steht beim Verkauf eines Miteigentumsanteils eines landwirtschaftlichen Grundstücks das Vorkaufsrecht im ersten Rang demjenigen Miteigentümer zu, der bereits Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist, sofern das betroffene Grundstück sich im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich des Gewerbes befindet. Im zweiten Rang stehen die Nachkommen des Veräusserers sowie die Pächter (dazu nachfolgend) und im dritten Rang alle anderen Miteigentümer (vgl. Art. 49 Abs. 2 Ziff. 1 bis 3 BGBB).

b. Vorkaufsrecht bei Baurechten

Der Eigentümer eines Grundstücks hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht, falls dieses Grundstück mit einem selbstständigen und dauernden Baurecht belastet ist (vgl. Art. 682 Abs. 2, erster Satzteil ZGB). Das Vorkaufsrecht bezieht sich in diesem Fall nur auf das Baurecht. Voraussetzung dafür ist, dass das Baurecht übertragbar ist und nicht zugunsten einer bestimmten Person begründet wurde. Zusätzlich muss das Baurecht auf mindestens 30 und höchstens 100 Jahre vereinbart sein. Eine Aufnahme des Baurechts im Grundbuch ist nicht erforderlich.

Ebenso hat der Inhaber eines selbstständigen und dauernden Baurechts an dem mit dieser Dienstbarkeit belasteten Grundstück ein Vorkaufsrecht (vgl. Art. 682 Abs. 2, zweiter Satzteil ZGB). Ist für die Ausübung des Baurechts nur ein Teil des Grundstücks erforderlich, so bezieht sich das Vorkaufsrecht nur auf diesen Grundstücksteil.

Besteht an einem baurechtsbelasteten Grundstück Miteigentum und wird das belastete Grundstück veräussert, so geht das Vorkaufsrecht des Miteigentümers dem Vorkaufsrecht des Baurechtsinhabers vor. Dies gilt selbst dann, wenn das Baurecht seinerseits in Miteigentum gegliedert ist.

c. Vorkaufsrecht bei landwirtschaftlichen Grundstücken 

Bei landwirtschaftlichen Grundstücken gilt das Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB). Dieses regelt das gesetzliche Vorkaufsrecht der Verwandten (Art. 42 ff. BGBB), des Pächters (Art. 47 f. BGBB) und das Vorkaufsrecht an Miteigentumsanteilen (Art. 49 BGBB). Es enthält besondere Bestimmungen zum Kreis der vorkaufsberechtigten Personen und zur Rangordnung unter diesen.

Pächter 
Am bedeutsamsten im Rechtsverkehr mit landwirtschaftlichem Grundeigentum ist das Vorkaufsrecht des Pächters. Voraussetzung dafür ist erstens, dass die gesetzliche Mindestpachtdauer nach den Bestimmungen des Landwirtschaftsgesetzes abgelaufen ist, und zweitens, dass der Pächter Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist oder wirtschaftlich über ein solches verfügt und das gepachtete Grundstück im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich dieses Gewerbes liegt (vgl. Art. 47 Abs. 2 BGBB). Der Pächter kann nicht im Vorhinein, sondern nur im Hinblick auf eine bestimmte anstehende Veräusserung auf sein Vorkaufsrecht verzichten. Der Verzicht muss öffentlich beurkundet werden und muss die wesentlichen Bestimmungen des Grundstückkaufvertrags enthalten (vgl. Art. 48 Abs. 1 BGBB).

Nahe Verwandte
Wird ein landwirtschaftliches Grundstück veräussert, so hat jeder Nachkomme des Veräusserers ein Vorkaufsrecht daran, wenn er selbst Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist oder wirtschaftlich über ein solches verfügt und das Grundstück im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich dieses Gewerbes liegt (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGBB). Beim Verkauf eines landwirtschaftlichen Gewerbes sind in erster Rangfolge die Nachkommen und in zweiter Rangfolge die Geschwister und Geschwisterkinder des Verkäufers vorkaufsberechtigt (vgl. Art. 42 Abs. 1 BGBB). Das Vorkaufsrecht der Verwandten geht demjenigen des Pächters vor (vgl. Art. 47 Abs. 3 BGBB).

3. Sonderfälle

a. Vorkaufsrecht bei Stockwerkeigentum

Kein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht beim Stockwerkeigentum. Der Stockwerkeigentümer kann seinen Stockwerkanteil grundsätzlich selbstständig verkaufen und verpfänden. Ein Vorkaufsrecht kann aber vereinbart werden. In der Praxis geschieht dies relativ selten, da die Veräusserung von Stockwerkeigentumseinheiten dadurch stark erschwert wird. Das Vorkaufsrecht kann jedoch dort Sinn ergeben, wo die persönliche Zusammensetzung der Stockwerkeigentümer von grosser Bedeutung ist (z.B., wenn die Stockwerkeigentumseinheiten alle von Personen derselben Familie bewohnt werden).

Das Vorkaufsrecht kann entweder im Begründungsakt des Stockwerkeigentums oder zu einem späteren Zeitpunkt durch eine einstimmige schriftliche Vereinbarung sämtlicher Stockwerkeigentümer erstellt werden. Die Errichtung im Begründungsakt muss immer öffentlich beurkundet werden (vgl. Art. 712d Abs. 2 und 3 ZGB). Bei einer späteren schriftlichen Vereinbarung gelten grundsätzlich dieselben Formvorschriften wie beim gewöhnlichen Vorkaufsvertrag (vgl. Art. 216 OR). So kann ein unlimitiertes Vorkaufsrecht schriftlich begründet werden, während ein limitiertes Vorkaufsrecht eine öffentliche Beurkundung erfordert. Es bedarf jedoch der Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer. Durch die zusätzliche Eintragung im Grundbuch erhält das Vorkaufsrecht Wirkung gegenüber jedermann.

Inhaltlich können weitere Einzelheiten des Vorkaufsrechts bestimmt werden. So kann beispielsweise der Kreis der Vorkaufsberechtigten auf einzelne Stockwerkeigentümer beschränkt werden. Es empfiehlt sich, eine zeitliche oder qualitative Rangfolge der Vorkaufsberechtigten festzulegen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Wird keine Rangfolge festgelegt, so erwirbt jeder vorkaufsberechtigte Stockwerkeigentümer, der das Vorkaufsrecht ausgeübt hat, an der zu veräussernden Stockwerkeigentumseinheit einen Miteigentumsanteil im Verhältnis seiner Wertquote.

Soweit nichts anderes vereinbart ist, gilt das Vorkaufsrecht so lange wie das Stockwerkeigentum besteht. Es ist zeitlich unbefristet.

b. Vorkaufsrecht durch Verfügung von Todes wegen

Ein Vorkaufsrecht lässt sich zudem durch eine Verfügung von Todes wegen (auch: Testament) errichten. Diesfalls existiert das Vorkaufsrecht zu Lebzeiten des Erblassers noch nicht und wird erst im Nachgang zu dessen Tod begründet. Wenn der Erblasser in einer Verfügung von Todes wegen jemandem ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück zuwendet, so handelt es sich dabei um ein Vermächtnis im Sinne von Art. 484 ZGB.

Für die Begründung des Vorkaufsrechts sind die einschlägigen Formvorschriften des Erbrechts zu beachten. Die Verfügung von Todes wegen kann entweder mit öffentlicher Beurkundung, eigenhändig oder durch mündliche Erklärung errichtet werden (vgl. Art. 498 ZGB). Die öffentliche Beurkundung erfolgt unter Mitwirkung von zwei Zeugen (vgl. Art. 499 ff. ZGB). Die eigenhändige Verfügung bedarf zu ihrer Gültigkeit einer qualifizierten Schriftlichkeit. Das bedeutet, sie muss vom Erblasser vom Anfang bis zum Ende handschriftlich verfasst, unterschrieben und mit Datum versehen werden (vgl. Art. 505 ZGB). Die mündliche Verfügung bedarf zu ihrer Gültigkeit einer mündlichen Erklärung vor zwei Zeugen (vgl. Art. 506 ff. ZGB).

Sofern diese Formvorschriften der Verfügung von Todes wegen eingehalten werden, kann dadurch formgültig ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück zugewendet werden. So genügt für die testamentarische Einräumung eines limitierten Vorkaufsrechts die qualifizierte Schriftlichkeit oder gar die qualifizierte Mündlichkeit.

Der Vermächtnisnehmer erhält lediglich einen Anspruch auf Begründung des Vorkaufsrechts am Grundstück gegenüber den Erben. Das bedeutet, dass er mit den Erben zunächst einen Vorkaufsvertrag abschliessen muss. Erst durch den Abschluss dieses Vertrags wird das eigentliche Vorkaufsrecht begründet, wobei die üblichen Formvorschriften eingehalten werden müssen (vgl. Art. 216 Abs. 2 und 3 OR).

4.  Abgrenzungen gegenüber verwandten Rechtsinstituten

Vorvertrag 
Durch einen Vorvertrag verpflichten sich die Parteien zum Abschluss eines beliebigen künftigen Vertrags, des Hauptvertrags. Bezieht sich der Vorvertrag auf einen künftigen Grundstückkauf, bedarf er zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (vgl. Art. 22 Abs. 2 OR i.V.m. Art. 216 Abs. 2 OR). Im Unterschied zum Vorkaufsvertrag hängt der Vorvertrag nicht vom Eintritt eines Vorkaufsfalls ab. Die Parteien können jederzeit auf Erfüllung des Hauptvertrags klagen.

Kaufsrecht 
Durch ein Kaufsrecht erhält der Berechtigte die Befugnis, durch einseitige Willenserklärung einen Kaufvertrag über eine bestimmte Sache zu erwirken. Der Unterschied zum Vorvertrag liegt darin, dass nicht beide Parteien, sondern nur der Inhaber des Kaufsrechts den Abschluss des Kaufvertrags erwirken kann. Das Kaufsrecht hängt zudem nicht wie das Vorkaufsrecht vom Eintritt eines Vorkaufsfalls ab, sondern kann jederzeit ausgeübt werden. Der Kaufsrechtsvertrag muss öffentlich beurkundet werden, sofern er ein Grundstück zum Gegenstand hat (vgl. Art. 216 Abs. 2 OR). Er muss mindestens den Kaufgegenstand und den Kaufpreis bestimmen, kann aber weitere Bestimmungen enthalten (z.B. Ausübungsbedingungen oder zeitliche Befristungen). Kaufsrechtsverträge an Grundstücken dürfen maximal für zehn Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden (vgl. Art. 216a OR).

Rückkaufsrecht 
Das Rückkaufsrecht ist eine besondere Art des Kaufsrechts. Der Rückkaufsberechtigte ist der ehemalige Eigentümer und ursprüngliche Verkäufer der Sache. Der Rückkaufsbelastete ist der aktuelle Eigentümer und ursprüngliche Käufer der Sache. Der ehemalige Eigentümer ist durch das Rückkaufsrecht befugt, das Kaufobjekt durch eine einseitige Willenserklärung vom aktuellen Eigentümer zurückkaufen zu können. Auch hier liegt der Unterschied darin, dass das Rückkaufsrecht nicht vom Eintritt eines Vorkaufsfalls abhängig ist und jederzeit ausgeübt werden kann. In der Praxis wird in Rückkaufsrechtsverträgen die Ausübung des Rückkaufsrechts häufig an zusätzliche Bedingungen geknüpft. Der Rückkaufsrechtsvertrag muss öffentlich beurkundet werden, sofern er ein Grundstück zum Gegenstand hat (vgl. Art. 216 Abs. 2 OR). Ein Rückkaufsrecht an einem Grundstück darf maximal für 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden (vgl. Art. 216a OR).

Vorhandrecht
Das Vorhandrecht ist gesetzlich nicht geregelt, kann aber von den Parteien vertraglich vereinbart werden. Mittels eines Vorhandvertrags erhält der Berechtigte ein Vorrecht, falls der Eigentümer das Grundstück an eine Drittperson veräussern will. Das Vorhandrecht lässt sich inhaltlich unterschiedlich ausgestalten. Beispielsweise kann vereinbart werden, dass der Eigentümer dem Berechtigten die Veräusserungsbedingungen mitteilen muss, falls er vorhat, das Grundstück an eine Drittperson zu veräussern. Anschliessend kann der Berechtigte innert einer vertraglich vereinbarten Frist das Grundstück zu den bekannt gegebenen Veräusserungsbedingungen erwerben. Der Unterschied zum Vorkaufsrecht liegt darin, dass es für den Vorhandfall bereits genügt, dass der Eigentümer beabsichtigt, sein Grundstück zu verkaufen. Ein abgeschlossener Kaufvertrag ist nicht erforderlich. Auch der Vorhandvertrag muss öffentlich beurkundet werden, sofern er ein Grundstück zum Gegenstand hat (vgl. Art. 216 Abs. 2 OR). Er kann für eine Dauer von maximal zehn Jahren vereinbart sowie im Grundbuch vorgemerkt werden (vgl. Art. 216a OR).

5. Schlussbetrachtung und praktische Empfehlungen

Ein Vorkaufsrecht lässt sich mittels eines schriftlichen Vorkaufsvertrags begründen, wobei insbesondere die gesetzlichen Formvorschriften zu beachten sind. Gleichzeitig können Vorkaufsrechte auch von Gesetzes wegen entstehen und die Veräusserung eines Grundstücks erheblich erschweren oder verzögern, wenn sie nicht rechtzeitig erkannt und berücksichtigt werden. Für die Praxis lassen sich aus juristischer Sicht folgende Empfehlungen für den Umgang mit Vorkaufsrechten ableiten:

• Vorkaufsvertrag formrichtig abschliessen 
  Beim Abschluss eines Vorkaufsvertrags ist zu klären, ob der Kaufpreis bereits im Vorkaufsvertrag festgelegt werden soll. Während für ein unlimitiertes Vorkaufsrecht die einfache Schriftlichkeit genügt, bedarf ein limitiertes Vorkaufsrecht der öffentlichen Beurkundung. Ein Formmangel führt zur Nichtigkeit des Vorkaufsvertrags.

• Vertragsinhalt präzise regeln
  Inhaltlich sind die Parteien, das Vorkaufsobjekt sowie der Wille zur Begründung des Vorkaufsrechts zwingend festzuhalten. Je nach Interessenlage empfiehlt es sich, das Vorkaufsrecht zeitlich zu befristen sowie die Vererblichkeit und Abtretbarkeit ausdrücklich zu regeln.

• Vormerkung im Grundbuch
  Durch die Vormerkung im Grundbuch erfährt das Vorkaufsrecht einen zusätzlichen Schutz, indem der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht direkt gegen den neuen Eigentümer des Grundstücks durchsetzen kann. Die Vormerkung im Grundbuch kann im Vorkaufsvertrag vereinbart oder ausgeschlossen werden.

• Vorkaufsrechte frühzeitig prüfen
  Vor der Veräusserung eines Grundstücks sollten allfällige Vorkaufsrechte frühzeitig geprüft werden. So können vertragliche oder gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen, welche nicht im Grundbuch eingetragen sind. Besonders bei Miteigentumsverhältnissen, Baurechten oder landwirtschaftlichen Grundstücken darauf zu achten, ob gesetzliche Vorkaufsrechte existieren. Bei landwirtschaftlichen Grundstücken sind überdies die besonderen gesetzlichen Rangordnungen zu berücksichtigen. Gesetzliche Vorkaufsrechte gehen vertraglichen Vorkaufsrechten vor. Es empfiehlt sich daher, die gesetzlichen Vorkaufsrechte im Vorhinein entweder vertraglich auszuschliessen oder eine Verzichtserklärung des Vorkaufsberechtigten einzuholen.

Dieser Beitrag erschien im Newsletter der WEKA Business Media AG, Ausgabe 10/2026.